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    2018-11-07“很多物业难承担10%增值税”

      22日,记者从省、海口市两级物业协会了解到,目前我省95%的小区都实行这样的水电供应体制:水电公司抄表到小区总表,小区物业到供水供电公司购买水电后,平价转销业主并代收水电费,最后代缴给供水供电公司。然而,5月1日营改增后,“物业代收水电费”这一模式已然无法继续实行。

      国税部门:暂不征收增值税需要满足四条件

      22日,海口威立雅水务有限公司张副总经理告诉记者,物业协会反映的问题,归根到底就是抄表到户的问题。

      “供水公司为何不与物业企业签订委托代收协议?”对于记者的提问,张副总称,供水公司是和物业公司签订的供水协议,合同的双方是供水公司和物业,按照合同法,供水公司只能将发票开给合同的另一方(即物业),而不是业主。其次,供水公司无法按照物业收取小区业主的水费价格去开发票。

      二是物业管理公司代收水、电行为。物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费,同时具备以下条件的,暂不征收增值税:持有相关代收协议;物业公司不垫付资金;代收水、电费时,供水、供电公司将开具给用户的货物销售发票转交给用户物业管理公司;按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款,并另外收取手续费(手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税)。

      水电部门:问题的症结在抄表到户

      据省物业协会负责人介绍,之前地税部门免费为物业企业提供代收水电费发票,以解决现行体制发票缺陷。但根据国税部门规定,“营改增”制度实施后,由于水电供应公司坚持不签订委托物业公司代收代缴水电费协议,供水供电企业开给物业企业发票,增值税费为3%,物业企业收取业主的水费电费开给业主的发票是以13%缴纳增值税,中间10%的税差将由物业公司承担。

      该负责人表示,针对目前海南大多数的物业企业而言,代收水电费的收入几乎是物业服务收入的150%,如果将代收水电费的收入算入物业营业收入,造成物业企业营业年收入达到500万元以上,则营业收入增值税将由3%上升到6%。“这种负担,物业企业根本无法承担,最终的结果就是物业企业亏损,撤出小区。”该负责人说,为了解决这一问题,省、市物业协会多方奔走,紧急向国税、水电主管部门呼吁协调解决。然而,税务部门、协会和企业虽然召开了四次协调会,但至今没有结果。

      据了解,针对物业协会反映的情况,省国税局近日作出书面答复称,根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则、《海南省国家税务局关于物业管理公司销售水、电增值税有关问题的公告》等有关规定,物业企业收取水电费的行为,可以有以下两种情况区分对待:

      海口市供电局相关负责人表示,供电部门和水务公司的情况差不多,想要解决当前物业企业面临的问题,就要落实全部抄表到户。但是,因为产权、供电设备等问题,实现全部抄表到户还需要时间。

      记者 陈栋

      张副总表示,他们已给相关部门提出建议,在真正落实全部抄表到户之前,制定一个过渡的政策,不要让物业企业缴纳增值税,减轻物业企业负担。

      近日,海口很多小区业主反映,之前他们到小区物业处缴纳水电费都是有发票的,5月1日营改增之后却总是拿不到发票,只能拿到收据,不知道咋回事?记者从海南省和海口市两级物业管理协会了解到,目前物业开不了发票是事实,因为之前是由地税部门免费给物业企业开具代收水电费发票,营改增之后,物业企业原本免税的代收水电费业务需要缴纳增值税,免费发票再也拿不到了。现在,物业企业面临着这样一个两难选择:如果业主坚持向物业企业要发票,物业必须承担10%的增值税,但很多物业企业根本承担不起;如果不给业主发票,那么物业企业将涉嫌逃税漏税而面临税务部门的处罚。

      营改增后小区业主拿不到水电费发票

      张副总说,目前海口仅有3万住户是抄表到户,其他大部分小区的业主都是抄表到物业。物业在向小区业主收取水费时,是在水务公司水价的基础上加上小区的损耗;营改增之后,多出了10%的增值税差,物业企业无力承担,如果转移到小区业主的身上,业主肯定也不同意。“如果实行抄表到户,这种问题肯定就不存在了。”张副总说,然而,海口目前大部分小区供水设备老化,加上没有水表出户,根本无法落实抄表到户。如果全部抄表到户,需要一大笔费用,这个费用也是一家企业无法承担的。

      一是物业管理公司销售水、电行为。供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司,统一向物业管理公司结算收取水、电费,并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向小区住户销售水、电并收取价款的行为,属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的,应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户,并按销售货物计算缴纳增值税。